SWISS PRIME ANLAGESTIFTUNG

• Jubiläum: Zehn Jahre Swiss Prime Anlagestiftung
• Anlagerendite von 4.46% bei stabiler Cashflow-Rendite von 3.26%
• Wachstum des Immobilienportfolios auf CHF 4 531.1 Mio. (+10.22%)
• Erfolgreiche Kapitalaufnahme von CHF 250 Mio.
• Stabile Entwicklung der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe»

Neben einem erfolgreichen operativen Geschäftsverlauf feierte die SPA im Jahr 2025 auch ihr zehnjähriges Bestehen. Am 10. April 2015 erteilte die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV) das Testat und schuf damit die Grundlage für die Gründung der Stiftung sowie die Lancierung der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz». Dieses Jubiläum unterstreicht nicht nur die erfolgreiche Entwicklung der SPA, sondern auch die langfristige Stabilität und Relevanz ihres Anlageansatzes.

Erfolgreiches Wachstum der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» im Jahr 2025
Die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» setzte ihren strategiekonformen Wachstumskurs fort und steigerte den Verkehrswert des Immobilienportfolios per Ende 2025 auf CHF 4 531.1 Mio. (2024: CHF 4 111.1 Mio.). Dies entspricht einer absoluten Wertsteigerung von CHF 420.0 Mio. (+10.22%). Das Wachstum resultierte aus Investitionen in Neubauprojekte (CHF 126.5 Mio.), wertvermehrenden Investitionen im Bestand (CHF 14.4 Mio.), Akquisitionen (CHF 285.7 Mio.), einem positiven Einwertungsergebnis (CHF 55.2 Mio.), abzüglich der Verkäufe von nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften (CHF –61.8 Mio.).

Die Netto-Mietzinseinnahmen beliefen sich auf CHF 144.5 Mio. (2024: CHF 144.1 Mio.). Die Anlagerendite betrug 4.46% (2024: 4.27%), getragen von einer stabilen Cashflow-Rendite von 3.26% und einer Wertänderungsrendite von 1.20% (2024: 0.83%). Die Betriebsgewinnmarge erhöhte sich leicht auf 77.62%, während die Betriebsaufwandquote (TERISA GAV) auf 0.43% gesenkt werden konnte.

Erfolgreiche Kapitalaufnahme und solide Finanzierungsstruktur
Der Emissionsmarkt zeigte sich im Berichtsjahr deutlich erstarkt. Die SPA konnte rund CHF 250 Mio. neues Kapital aufnehmen und das Eigenkapital inklusive Sacheinlagen um über CHF 310 Mio. stärken. Die Fremdfinanzierungsquote reduzierte sich auf 20.18%, was die solide Eigenkapitalbasis und die hohe finanzielle Stabilität der Anlagestiftung unterstreichen.

Nachhaltige Optimierungen im Portfolio Management
Im Geschäftsjahr 2025 wurde das Portfolio der Swiss Prime Anlagestiftung gezielt weiterentwickelt. Insgesamt waren 15 Zugänge zu verzeichnen, darunter eine bedeutende Sacheinlage mit fünf Objekten der Pensionskasse der Saurer-Unternehmungen. Das Projekt «Co‑Next» in Muttenz konnte erfolgreich abgeschlossen und in den Bestand überführt werden. Die Leerstandsquote wurde dank konsequentem, aktivem Leerstandsmanagement auf einem tiefen Niveau von 1.80% gehalten (2024: 1.75%). Sämtliche Wohnungen des Projekts in Muttenz wurden per 1. Oktober 2025 termingerecht übergeben. Sodann starteten im zweiten Halbjahr die Vermarktungen der Projekte in Zuchwil («Riverside», 2. Etappe), Biel («La Colombe») und Luzern («Tribsche», 2. Etappe) mit geplanten Bezügen im Zeitraum von März bis November 2026. Ein besonderer Vermietungserfolg gelang mit der Verlängerung und Erweiterung des Mietvertrags mit der UBS AG im Objekt «Via Stazione» in Bellinzona.

Strategische Akquisitionen und Verkäufe im Berichtsjahr
Im anspruchsvollen Transaktionsumfeld wurden acht Akquisitionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 311 Mio. realisiert. Die Zukäufe konzentrierten sich auf Wohnliegenschaften in den definierten Fokusregionen sowie auf attraktive Entwicklungsprojekte. Zu letzterem gehört das Projekt «Neue Galerie» in Brugg (AG), bei dem ab Ende 2025 hochwertiger Wohnraum mit ergänzenden Gewerbeflächen entstehen wird.

Zur strategischen Portfoliobereinigung und weiteren Qualitätssteigerung des Portfolios wurden im Jahr 2025 zehn kleinere Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von rund CHF 65 Mio. veräussert.

Attraktive Entwicklungspipeline
Die Projektentwicklungen bleiben ein zentraler Wachstumstreiber der SPA. Der Fokus liegt weiterhin auf urbaner Nachverdichtung, nachhaltiger Bauweise und der konsequenten Erhöhung der Wohnquote auf 60%, insbesondere durch eigene Entwicklungsprojekte.

Stabile Rendite für «SPA Living+ Europe»
Die Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» entwickelte sich im Geschäftsjahr 2025 erwartungsgemäss und erzielte eine Anlagerendite von 3.73% (hedged: 1.06%). Die Cashflow-Rendite von 3.64% unterstreicht die Qualität und Stabilität des Portfolios. Seit der Lancierung beträgt die kumulierte Rendite 26.22% (hedged: 16.87%). Im Berichtsjahr erhielt die Anlagegruppe eine Kapitalzusage von CHF 20 Mio., welche den strategiekonformen Ausbau im Segment «Serviced Living» ermöglicht.

 Anlegerversammlung
Am 7. Mai 2026 findet die zehnte Anlegerversammlung der Swiss Prime Anlagestiftung statt. Die Einladung inkl. allen Traktanden wird Mitte April 2026 an die Anleger versandt.

Die Halbjahresberichte 2025 der Swiss Prime Anlagestiftung sind verfügbar. 

Highlights «SPA Immobilien Schweiz»:

• Die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» schliesst das 1. Halbjahr 2025 mit einer kumulierten Anlagerendite von 2.41% (H1 2024: 1.79%) ab.
• Die abgeschlossenen Transaktionen und getätigten Projektinvestitionen führten zu einer Erhöhung des Verkehrswerts des Immobilienportfolios auf CHF 4 290.4 Mio. (H1 2024: 4 003.5 Mio.).
• Die Swiss Prime Anlagestiftung schloss die vom 16. Mai bis zum 13. Juni 2025 durchgeführte Emission mit einem starken Resultat ab. Das angestrebte Volumen von CHF 150 Mio. wurde deutlich überzeichnet. Angesichts der ausserordentlich hohen Nachfrage hat der Stiftungsrat beschlossen, das Zielvolumen zu erhöhen, jedoch gleichzeitig den Emissionserlös auf CHF 250 Millionen zu begrenzen. Damit entspricht die Swiss Prime Anlagestiftung dem anhaltend starken Investoreninteresse.
• Die Leerstandsquote liegt im 2. Quartal 2025 bei tiefen 1.57% (30.06.2024: 1.65%).
• Im zweiten Quartal 2025 wurden im Rahmen der A&S-Strategie ein attraktives Wohnportfolio erworben. Darüber hinaus gelang eine Arrondierung in Zürich-Seebach, wodurch das laufende Entwicklungsprojekt Schaffhauserstrasse weiter optimiert werden kann.

Highlights «SPA Living+ Europe»:

• Die Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» schliesst das erste Halbjahr 2025 mit einer kumulierten Anlagerendite von 2.22% ab. Die Cashflow-Rendite liegt bei sehr guten 1.94%, während die Wertänderungsrendite 0.28% beträgt. Die Immobilienbewertungen blieben zum dritten Mal in Folge stabil – ein Zeichen für die Beständigkeit des Marktsegments und eine sich beruhigende Marktsituation. 

• Der Transaktionsmarkt zeigt aktuell eine deutliche Belebung, was auf eine zunehmende Marktöffnung hindeutet. Damit ergibt sich ein vielversprechender Zeitpunkt für Investitionen. 

• Im ersten Halbjahr konnte die Anlagegruppe zudem eine substanzielle Kapitalzusage verzeichnen, wodurch der strategiekonforme Ausbau weiter vorangetrieben wird. Die Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» ist unverändert offen für weitere Kapitalzusagen und bietet derzeit attraktive Zeichnungskonditionen. 

Halbjahresbericht 2025 «SPA Immobilien Schweiz» (PDF)
Factsheet «SPA Immobilien Schweiz» (PDF)

Halbjahresbericht 2025 «SPA Living+ Europe» (PDF)
Factsheet «SPA Living+ Europe» (PDF)

• Emission deutlich überzeichnet – angestrebtes Gesamtvolumen von CHF 150 Millionen weit übertroffen
• Gesamtvolumen auf CHF 250 Millionen festgelegt
• Verwendung des Kapitals für strategiekonforme Akquisitionen, die Finanzierung der renditestarken Entwicklungs- und Bauprojekte sowie zur Reduktion der Fremdfinanzierungsquote
• Neuer Stiftungsrat Fredy Hasenmeile mit grosser Mehrheit gewählt
• Lorenz Wüthrich neuer CIO der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»

Die Swiss Prime Anlagestiftung hat die 14. Emission für ihre Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz», die vom 16. Mai bis 13. Juni 2025 durchgeführt wurde, mit grossem Erfolg abgeschlossen. Das ursprünglich angekündigte Emissionsvolumen von CHF 150 Millionen wurde deutlich überzeichnet. Angesichts der ausserordentlich hohen Nachfrage hat der Stiftungsrat beschlossen, das Zielvolumen zu erhöhen, jedoch gleichzeitig den Emissionserlös auf CHF 250 Millionen zu begrenzen. Damit entspricht die Swiss Prime Anlagestiftung dem anhaltend starken Investoreninteresse. Die Emission stiess auf grosses Interesse sowohl bei bestehenden Anlegern als auch bei neuen Investoren. Der Kreis der institutionellen Anleger konnte erweitert werden.

Kapitalzufluss ermöglicht Wachstum, Diversifikation und Stabilität
Die zusätzlichen Mittel werden für den weiteren Ausbau und die Diversifikation des Immobilienportfolios eingesetzt, mit dem Ziel, langfristig stabile und nachhaltige Erträge für die Anleger zu erwirtschaften. Die zugeflossenen Mittel ermöglichen den weiteren Ausbau des qualitativ hochwertigen Immobilienportfolios, das seit seiner Lancierung im Herbst 2015 kontinuierlich und nachhaltig gewachsen ist. Der Verkehrswert des Immobilienbestandes beläuft sich per 31. März 2025 auf CHF 4’172.6 Millionen. Weiter dienen die Kapitalzuflüsse zur Finanzierung renditestarker Entwicklungs- und Bauprojekte wie dem Riverside Living II in Zuchwil, Co-Next in Muttenz, Tribsche II in Luzern und La Colombe in Biel. Diese Entwicklungen tragen zur Stärkung der Wohnquote bei. Darüber hinaus wird die Fremdfinanzierungsquote (per 31. März 2025 bei 24.35%) reduziert.

Neubesetzungen im Stiftungsrat und Management
Nach zehn erfolgreichen Jahren als Stiftungsrat der Swiss Prime Anlagestiftung hat sich Martin Neff entschieden, sich nicht mehr zur Wiederwahl zu stellen. Sein wertvolles Engagement hat die Strategie massgeblich mitgeprägt und Martin Neff wurde anlässlich der Anlegerversammlung vom Stiftungsratspräsidenten Jérôme Baumann gebührend verabschiedet. Die Anlegerversammlung vom 15. Mai 2025 hat auf Vorschlag des Stiftungsrats hin Fredy Hasenmeile mit grosser Mehrheit neu in den Stiftungsrat gewählt. Mit Fredy Hasenmaile gewinnt der Stiftungsrat einen äusserst profunden Kenner des Schweizer Immobilienmarktes.

Im Management übernimmt Lorenz Wüthrich, bisher Deputy CIO «SPA Immobilien Schweiz», per 1. Juli 2025 die Funktion des CIO und verantwortet künftig die strategische Weiterentwicklung der Anlagegruppe. Deniz Orga bleibt weiterhin CIO der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe».

• Attraktive Cashflow-Rendite von 3.44%
• Steigerung der Mietzinseinnahmen auf CHF 144.1 Mio.
• Erfreuliches Wachstum des Immobilienportfolios auf CHF 4 111.1 Mio.
• Senkung der Leerstandsquote auf ein Rekordtief von 1.75%
• Erfreuliche Rendite für «SPA Living+ Europe»

Im Geschäftsjahr 2024 hat die Swiss Prime Anlagestiftung («SPA») bedeutende Fortschritte erzielt und mehrere wichtige Etappenziele erreicht.

Erfolgreiches Wachstum der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» im Jahr 2024
Im Geschäftsjahr 2024 ist die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» strategiekonform gewachsen und hat den Verkehrswert ihres Immobilienportfolios auf CHF 4 111.1 Mio. gesteigert. Damit überschritt das Portfolio erstmals die 4-Milliarden-Marke. Der Portfoliozuwachs betrug CHF 183.4 Mio. Es wurde ein Nettoertrag von CHF 99.6 Mio. (2023: CHF 87.8 Mio.) erzielt. Die Mietzinseinnahmen stiegen aufgrund des Wachstums von CHF 134.5 Mio. auf CHF 144.1 Mio., wobei über 55.63% der Soll-Mieterträge aus Wohnobjekten stammen. Für 2024 konnte eine Anlagerendite von 4.27% erzielt werden, während die Cashflow-Rendite hervorragende 3.44% betrug.

Der Emissionsmarkt zeigte sich erstarkt, sodass die SPA über CHF 180 Mio. neues Kapital aufnehmen und das Eigenkapital zusammen mit einer Sacheinlage um über CHF 220 Mio. stärken konnte. Die SPA plant, ihr Portfolio in den nächsten Jahren kontinuierlich auf über CHF 4.6 Mrd. auszubauen.

Nachhaltige Optimierungen im Portfolio Management
Im Berichtsjahr 2024 wurden drei Zukäufe, eine Sacheinlage mit fünf Liegenschaften sowie zwei abgeschlossene Entwicklungs- und Bauprojekte erfolgreich ins Bestandsportfolio integriert. Die freiwerdenden Flächen in der Liegenschaft «Leuenhof» an der Bahnhofstrasse in Zürich wurden nahtlos wiedervermietet. In verschiedenen Bestandsimmobilien wurden wertsteigernde Sanierungsprojekte umgesetzt oder initiiert. Beim Neubau «Litternagrund» in Visp konnten sämtliche 144 Wohnungen vor Bauende erfolgreich vermietet und termingerecht den Mieterinnen und Mieter übergeben werden. Die Liegenschaft an der Bucheggstrasse in Zürich wurde wie geplant per Juni 2024 von den neuen Mietern bezogen.

Die hervorragende Qualität des Portfolios zeigt sich auch in der Reduktion der Leerstandsquote auf ein Rekordtief von 1.75%. Die Mietausfallquote betrug tiefe 2.13%. Der WAULT konnte durch die Vertragsabschlüsse im Geschäftsjahr von 8.24 auf 8.38 Jahre verlängert werden.

Strategische Akquisitionen und Verkäufe im Berichtsjahr
Im vergangenen Jahr wurde die A&S-Strategie konsequent umgesetzt, um das Portfolio weiter zu diversifizieren. Insgesamt konnten vier Transaktionen mit einem Marktwert von rund CHF 110 Mio. abgeschlossen werden.

Im ersten Quartal konnte ein Wohnportfolio der PK Dätwyler Holding AG in die Anlagegruppe der «SPA Immobilien Schweiz» übertragen werden. Im zweiten Halbjahr wurde eine Liegenschaft in Zürich Seebach, das Entwicklungsprojekt «Cherpines» in Plan-les-Ouates sowie eine Wohnüberbauung in Rapperswil-Jona dazugekauft.

Im Jahr 2024 wurden insgesamt neun Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von rund CHF 82 Mio. verkauft. Im ersten Halbjahr wurden eine Wohnliegenschaft in Strengelbach und ein Einkaufszentrum in Niederurnen veräussert. Im zweiten Halbjahr wurden vier kleinere Wohnliegenschaften sowie zwei Objekte in Ecublens und ein Objekt in Saxon, die mittels Betreiberkonzept genutzt wurden, verkauft.

Attraktive Entwicklungspipeline
Im Bereich Development & Construction wurden die Projekte mit Fokus auf urbaner Nachverdichtung, nachhaltiger Bauweise und Steigerung der Wohnquote weitergeführt. In Luzern wurde die Baubewilligung für das Projekt «Tribsche II» erteilt. An die Stelle des Geschäftshauses tritt eine Überbauung mit rund 89 Wohnungen. In Muttenz entstehen 109 Wohnungen und auf dem Areal «Riverside» in Zuchwil startete die zweite Etappe mit 95 neuen Wohnungen. Beim Hochhausprojekt «La Colombe» in Biel entstehen bis Ende 2025 70 hochwertige Wohnungen auf 19 Stockwerken.

Erfreuliche Rendite für «SPA Living+ Europe»
Die Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» hat sich im Geschäftsjahr erwartungsgemäss entwickelt und eine Anlagerendite von 3.58% (hedged: 2.24%) erzielt. Die Cashflow-Rendite von 3.84% spricht für die Qualität der Anlagegruppe. Seit der Lancierung beträgt die kumulierte Rendite erfreuliche 21.68% (hedged: 15.64%).

Bedeutende Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie
Die SPA hat im Bereich der Nachhaltigkeit kontinuierlich Fortschritte gemacht. Erstmals wurden neun Green-Lease-Verträge abgeschlossen. Die ESG-Ratings GRESB und PRI haben sich im Vergleich zum Vorjahr verbessert. Fast 50% der Fläche des gesamten Portfolios sind nun mit einem Bau- oder Betriebszertifikat zertifiziert. Auch bei den REIDA-Umweltkennzahlen konnte das Portfolio gegenüber den Kennzahlen von 2022 in allen KPIs Verbesserungen erzielen. Besonders hervorzuheben ist die Reduktion der Energie- und CO₂e-Intensität um rund 10%.

Anlegerversammlung
Am 15. Mai 2025 findet die neunte Anlegerversammlung der Swiss Prime Anlagestiftung statt. Die Einladung inkl. allen Traktanden wird Mitte April 2025 an die Anleger versandt.