SWISS PRIME ANLAGESTIFTUNG

• Erfreuliche Cashflow-Rendite von 3.26%
• Steigerung der Mietzinseinnahmen auf CHF 134.5 Mio. (+23.8%)
• Erfreuliches Wachstum des Immobilienportfolios auf CHF 3 927.7 Mio.
• Senkung der Leerstandsquote auf ein Rekordtief von 1.77% (2022: 2.67%)
• Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» ist voll investiert

Die Swiss Prime Anlagestiftung («SPA») zeigt sich resilient in einem anspruchsvollen Marktumfeld. Sie ist auch im Geschäftsjahr 2023 weiter strategiekonform gewachsen und hat attraktiven Wohnraum geschaffen. In der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» wurde ein Nettoertrag von CHF 87.8 Mio. (2022: CHF 85.4 Mio.) erzielt. Die Anlagerendite betrug infolge moderater, marktbedingter Bewertungskorrekturen auf den Bestandsliegenschaften 1.49% (4.15%), wobei die Cashflow-Rendite trotz gestiegener Finanzierungskosten mit 3.26% äusserst erfreulich ausgefallen ist. Die Mietzinseinnahmen stiegen aufgrund des Wachstums um 23.8% von 108.6 Mio. auf CHF 134.5 Mio., wobei über 55% der Soll-Mieterträge aus Wohnobjekten stammen. Die hervorragende Qualität des Portfolios zeigt sich auch in der Reduktion der Leerstandsquote auf 1.77% (2.67%). Die Mietausfallquote betrug tiefe 2.0% (2.45%).

Erfreuliches Wachstum in der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»
Im vergangenen Jahr wurden sechs Transaktionen mit einem Marktwert von rund CHF 269 Mio. getätigt. Mit diesen Zukäufen und weiteren Projektinvestitionen von ca. CHF 100 Mio. hat sich der Verkehrswert des Immobilienportfolios auf gesamthaft CHF 3 927.7 Mio. erhöht (2022: CHF 3 666.7 Mio.). Mit dem Emissionserlös im Sommer 2023 von CHF 18 Mio. und der Sacheinlage von der PVS Müller Martini von CHF 26 Mio. konnte die Eigenkapitalseite um CHF 44 Mio. gestärkt werden.

Der WAULT konnte durch Vertragsabschlüsse im Geschäftsjahr von 5.63 Jahren auf 8.24 Jahre verlängert werden. Die Betriebsgewinnmarge erhöhte sich in der Berichtsperiode auf 75.30% (74.55%). Die auf das Gesamtvermögen (TERISA GAV) berechnete Betriebsaufwandquote blieb stabil bei 0.46% (0.46%).

Schaffung von Wohnraum mit Neubauprojekten
Im Berichtsjahr erfolgte der Baustart der zweiten Etappe im Tribschen-Quartier in Luzern mit 89 Wohnungen. Die erfolgreiche Eigenentwicklung «Litterna» in Visp mit 138 Wohnungen ist 2023 termingerecht fortgeschritten und die ersten beiden Häuser konnten nahezu vollvermietet in den Bestand übergehen. Mit dem Zukauf des Entwicklungsprojekts «Co-Next» in Muttenz werden 109 Wohnungen realisiert.

Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» voll investiert
Ende Dezember 2023 konnte die Akquisition einer Immobilie in Bad Oeynhausen (Deutschland) mit einem Marktwert von EUR 4.75 Mio. und einer attraktiven Kaufpreisrendite von über 5.5% abgeschlossen werden. Mit diesem Zukauf steigt der Marktwert des Gesamtportfolios auf rund EUR 56.13 Mio. Damit ist die Anlagegruppe erstmals seit ihrer Lancierung voll investiert. Des Weiteren fällt die Fremdkapitalquote unter die Schwelle von 33.33%. In einem schwierigen Marktumfeld schliesst die Anlagegruppe das Geschäftsjahr mit einer Anlagerendite von –3.62% (hedged: –5.32%) ab, wobei die Cashflow-Rendite mit 3.90% für die Qualität der Anlagegruppe spricht. Die kumulierte Rendite seit der Lancierung beträgt erfreuliche 17.48% (hedged: 13.11%).

Bedeutende Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie
Seit der Gründung im Jahr 2015 ist sich die SPA ihrer Verantwortung für nachhaltiges Bauen und Betreiben der Immobilien in ihrem Portfolio bewusst. Mit dem 2022 aufgestellten, strategisch orientierten Nachhaltigkeitsboard wurde das Ziel in der Unternehmensführung institutionell verankert. Als wichtiger Meilenstein zählt die Etablierung eines detaillierten CO₂-Absenkpfads für das Schweizer Immobilienportfolio. Darüber hinaus nahm die SPA erneut an dem für die Immobilienindustrie relevanten Bewertungssystem «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) teil und konnte ihre Punktzahl im Vergleich zur ersten Teilnahme stark verbessern. Als «UN Principles for Responsible Investment» (UN PRI) Signatory unterstreicht die SPA ihre Zielsetzung, ESG-Kriterien bei ihren Anlageentscheidungen auf Unternehmens-, Fonds- und Liegenschaftsebene zu berücksichtigen. Für die SPA ist 2023 die erste offizielle Teilnahme am PRI-Rating erfolgt.

Anlegerversammlung
Am 16. Mai 2024 findet die achte Anlegerversammlung der Swiss Prime Anlagestiftung statt. Die Einladung inkl. allen Traktanden wird Mitte April 2024 an die Anleger versandt.

• Erfolgreicher Abschluss einer Sacheinlage im Umfang von rund CHF 48 Mio.
• Übernahme von fünf Liegenschaften der Pensionskasse der Dätwyler Holding AG (PK Dätwyler)
• Ausbau der Wohnquote auf über 56% in der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»

Die Swiss Prime Anlagestiftung erwirbt für die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» im Rahmen einer Sacheinlage der PK Dätwyler fünf Liegenschaften im Umfang von rund CHF 48 Mio.

Die fünf Liegenschaften mit reiner Wohnnutzung befinden sich in Altdorf (UR), Crissier (VD) und Reinach (BL). Die gut unterhaltenen Immobilien verfügen über 139 Wohnungen mit knapp 10’000m² und sind praktisch vollvermietet (Leerstandsquote: 1.8%). Die Eigentums-übertragung erfolgt rückwirkend per 1. Januar 2024.

Mit der Einbringung der Liegenschaften steigt der Wohnanteil um rund 0.5% auf nun über 56%. Darüber hinaus konnten strategisch interessante Regionen erschlossen werden, in denen die SPA bislang nicht investiert war.

«Das Portfolio der PK Dätwyler passt aufgrund des grossen Wohnanteils von 88% und der regionalen Allokation ideal in das bestehende Portfolio. Die Swiss Prime Anlagestiftung stellt ihre Expertise für Sacheinlagen ein weiteres Mal unter Beweis», sagt Jérôme Baumann, Stiftungsratspräsident und Delegierter der Swiss Prime Anlagestiftung.

Mit Einbringung der Liegenschaften wird die Pensionskasse der Dätwyler Holding AG neu in den Anlegerkreis aufgenommen und wird zu einem der grösseren Anleger.

Die Swiss Prime Anlagestiftung erwirbt für die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» im Rahmen einer Sacheinlage der Personalvorsorgestiftung Müller Martini Zofingen vier Liegenschaften im Umfang von CHF 26 Millionen.

Insgesamt wurden je zwei Liegenschaften in den Kantonen Aargau und Luzern in die Anlagegruppe übertragen. Die vier Immobilien verfügen über 66 Wohnungen und sind praktisch vollvermietet. Die Liegenschaft in Nebikon (LU) wurde 2014 neu erstellt und verfügt über ein Label Minergie P-Eco, Grundwasser-Wärmepumpe und eine PV-Anlage. Die Eigentumsübertragung erfolgte per 1. Juli 2023.

«Das Portfolio der PVS Müller Martini passt aufgrund des grossen Wohnanteils von 92% und der regionalen Allokation ideal in das bestehende Portfolio. Die Swiss Prime Anlagestiftung gewinnt damit eine neue Anlegerin und stellt ihre Expertise für Sacheinlagen unter Beweis», sagt Jérôme Baumann, Stiftungsratspräsident und Delegierter der Swiss Prime Anlagestiftung.

Per Halbjahr 2023 schliesst die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» mit einer kumulierten Anlagerendite von 0.89% ab. Die Cashflow-Rendite liegt bei 1.65%. Der Verkehrswert des Immobilienportfolios beläuft sich auf CHF 3 895.2 Mio.

• Solides Ergebnis mit einer Anlagerendite von 4.15%
• Substanzielles Wachstum des Immobilienportfolios auf CHF 3 667.0 Mio. (+23.7%)
• Senkung der Leerstandsquote auf ein Rekordtief von 2.67% (3.44%)
• Stabile Entwicklung der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe»
• Geplante Öffnung der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»

Die Swiss Prime Anlagestiftung («SPA») hat trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds ihre profitable Wachstumsstrategie erfolgreich fortgesetzt. In der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» wurde ein Nettoertrag von CHF 85.4 Mio. (2021: CHF 74.3 Mio.) erzielt. Die Anlagegruppe schliesst das Jahr 2022 mit einer sehr guten Rendite von 4.15% (6.39%) ab. Die Mietzinseinnahmen stiegen aufgrund des Wachstums von 87.1 Mio. auf CHF 108.6 Mio. um 24.7%, wobei über die Hälfte der Soll-Mieterträge aus Wohnobjekten stammen. Die hervorragende Qualität des Portfolios zeigt sich auch in der Reduktion der Leerstandsquote auf 2.67% (3.44%).

Erfreuliches Wachstum in der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»
Mit dem Emissionserlös von CHF 86 Mio. und einer Sacheinlage von CHF 231 Mio. konnte die Eigenkapitalseite im Umfang von CHF 317 Mio. gestärkt werden. Per Ende 2022 sind neu 320 (306) Anleger in der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» investiert. Im Geschäftsjahr 2022 konnten neun Transaktionen mit einem Marktwert von über CHF 563 Mio. erfolgreich abgeschlossen werden. Mit diesen Zukäufen und weiteren Projektinvestitionen von ca. CHF 112 Mio. erhöhte sich der Verkehrswert des Immobilienportfolios signifikant um rund CHF 700 Mio. auf gesamthaft CHF 3 667 Mio. (2021: CHF 2 965).

Die Betriebsgewinnmarge erhöhte sich in der Berichtsperiode auf 74.55% (72.77%). Die auf das Gesamtvermögen (TERISA GAV) berechnete Betriebsaufwandquote reduzierte sich auf 0.46% (0.49%).

Erfolgreicher Abschluss von Neubauprojekten
Im Berichtsjahr wurden drei Neubauprojekte abgeschlossen. Sämtliche Mietflächen sind bereits vermietet. Das Projekt Tribsche 1 in Luzern mit 159 Wohnungen sowie Gewerbeflächen im Erdgeschoss wurde im Februar 2022 bezogen. Die 1. Etappe «Living» auf dem Riverside-Areal in Zuchwil wurde im Herbst 2022 fertiggestellt. In die Überbauung in Thônex mit 77 Wohnungen und einer Kinderkrippe sind die Mieter im dritten Quartal eingezogen.

Weiterer Ausbau der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe»
Der Erwerb einer weiteren Immobilie in Bitterfeld (Deutschland) konnte im Dezember abgeschlossen werden. Das denkmalgeschützte, repräsentative Pflegeheim mit einem Marktwert von EUR 7.45 Mio. ist mit einem 15-jährigen indexierten Mietvertrag übernommen worden. Der Verkehrswert aller Liegenschaften beträgt EUR 53.8 Mio. (EUR 45.7 Mio.). Die Anlagerendite liegt mit 6.37% deutlich über dem langfristigen Renditeziel von 4% bis 5%.

Bedeutende Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie
Seit der Gründung im Jahr 2015 ist sich die SPA ihrer Verantwortung für nachhaltiges Bauen und Betreiben der Immobilien in ihrem Portfolio bewusst. Mit dem neuen Nachhaltigkeitsboard wird das Ziel in der Unternehmensführung fest verankert. Als wichtiger Meilenstein zählt zudem die Etablierung eines detaillierten CO₂-Absenkpfads für das Schweizer Immobilienportfolio. Darüber hinaus nahm die SPA erneut an dem für die Immobilienindustrie relevanten Bewertungssystem «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) teil.

Öffnung der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz»
Der Stiftungsrat der Swiss Prime Anlagestiftung hat beschlossen, die Anlagegruppe für eine weitere Emission zu öffnen. Die Zeichnungsfrist dauert vom Montag, 15. Mai bis Freitag, 16. Juni 2023. Weitere Details werden zu einem späteren Zeitpunkt bekannt gegeben.